[예측] 이재명 정부의 '부동산 보유세' 3대 시나리오: 다주택자·고가 1주택자 필독
얼마 전 오랜만에 고등학교 동창들을 만났는데, 대화의 8할이 부동산 세금이더라고요. 한 친구는 "이제 다주택자는 끝났다, 5월 전엔 무조건 팔아야 한다"며 한숨을 쉬고, 강남에 '똘똘한 한 채'를 가진 선배는 "1주택자도 안심 못 한다는데 어쩌냐"며 걱정이 태산이었습니다.
2026년 1월, 이재명 대통령이 SNS를 통해 "대한민국은 예측 가능한 정상 사회로 복귀 중"이라며 부동산 원칙을 재확인했습니다. 과거처럼 '버티면 유예해주겠지'라는 기대가 통하지 않을 것 같은 분위기인데요. 과연 이재명 정부의 보유세 카드는 어떤 형태로 우리 앞에 나타날까요? 시장의 데이터를 바탕으로 3가지 핵심 시나리오를 예측해 봤습니다.
1. 다주택자 '양도세 중과 유예' 종료와 보유세 압박
가장 먼저 확정된 카드는 2026년 5월 9일 종료되는 양도세 중과 유예입니다. 이 대통령은 "재연장은 없다"고 못을 박았죠. 이는 다주택자들에게 "팔 수 있는 마지막 기회를 줄 테니, 안 팔면 보유세로 대응하겠다"는 강력한 경고입니다.
- 보유세 강화 시나리오: 양도세 중과 부활 이후에도 매물이 나오지 않을 경우, 공정시장가액비율을 현행보다 상향 조정하여 실질적인 종부세 부담을 대폭 높일 가능성이 큽니다.
- 세율 적용: 3주택자 이상의 경우 최고 실효세율이 80%를 넘을 수도 있다는 분석이 나오며 시장에 '매물 급증' 조짐이 보이고 있습니다.
2. '똘똘한 한 채' 조준, 고가 1주택자 비거주 규제
이번 정부의 특징은 다주택자뿐만 아니라 비생산적인 고가 1주택에 대해서도 날을 세우고 있다는 점입니다. 김용범 정책실장이 언급한 '촘촘한 과세 구간'이 핵심입니다.
- 거주 요건 강화: 단순히 오래 보유했다고 세금을 깎아주던 '장기보유 특별공제' 혜택을 실거주 여부에 따라 엄격히 차등 적용할 것으로 보입니다.
- 초고가 주택 구간 신설: 20억, 30억 이상 고가 주택에 대해 소득세처럼 세분화된 보유세율을 적용해 '자산 불평등'을 완화하려는 움직임이 감지됩니다.
3. 국토보유세(토지배당)의 단계적 도입 가능성
장기적으로는 이재명 대통령의 핵심 브랜드인 '국토보유세' 카드가 다시 등장할 수 있습니다. 다만, 한꺼번에 도입하기엔 조세 저항이 크기 때문에 '토지이익배당세'라는 이름으로 성격을 순화하여 접근할 가능성이 높습니다.
| 구분 | 기존 종부세/재산세 | 국토보유세(예상) |
|---|---|---|
| 과세 대상 | 일정 가액 이상의 주택/토지 | 모든 토지(기본세율 적용) |
| 환원 방식 | 일반 국가 예산 편입 | 기본소득으로 국민 배당 |
4. 투자자 대처 방법: 'Money Move'를 준비하라
정부의 신호는 명확합니다. "부동산에 잠긴 자금을 주식이나 생산적인 산업으로 옮기겠다"는 것이죠. 코스피 5,000 시대를 열겠다는 포부와 맞물려 있습니다.
- 매도 타이밍: 다주택자라면 2026년 5월 9일 이전 매도를 진지하게 고민해야 합니다. 중과 부활 후 세금은 수익의 절반 이상을 앗아갈 수 있습니다.
- 포트폴리오 전환: 부동산 비중이 과도하다면, 세제 혜택이 강화되는 ISA나 국내 주식 시장으로 자산을 분산하는 전략이 유효해 보입니다.
⚠️ 주의사항 및 법적 고지
본 글은 현재까지 발표된 정부 정책 기조와 언론 보도, 전문가 분석을 토대로 작성한 예측성 글입니다. 실제 입법 과정이나 시행령 개정에 따라 세부 내용은 언제든지 달라질 수 있습니다. 본 정보는 투자 판단의 참고 자료일 뿐이며, 이를 근거로 행해진 거래에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 구체적인 세무 상담은 반드시 전문 세무사와 상의하시기 바랍니다.
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